"전세사기 피해 보증금 얼마나 돌려받나?".. 11월 13일부터 최소 3분의 1 보장 계산법과 LH 신청 서류 총정리

전세사기로 소중한 보증금을 잃을 위기에 처했던 피해 임차인분들에게 실질적인 안전망이 마련되었습니다. 지난 2026년 5월 12일 공포된 「전세사기특별법」 개정에 이어, 구체적인 세부 집행 기준을 담은 시행령 개정안이 2026년 10월 6일 국무회의에서 최종 의결되었습니다. 이에 따라 2026년 11월 13일부터 임차보증금의 최소 3분의 1을 보장하는 제도가 본격적으로 시행됩니다. 경·공매 절차에서 배당을 거의 받지 못했더라도 국가가 최저 수준의 피해 회복을 뒷받침하는 핵심 정책입니다.

내 상황도 해당할까? 지원 대상 및 구제 방식 점검하기

💡 지원 대상 핵심 요건

기본 지원 대상은 관계 법령에 따라 공식적으로 '전세사기피해자' 결정을 받은 분들입니다. 신청 시 필수 서류로 '피해자 결정문'을 제출해야 하므로, 결정문 유무가 첫 번째 기준이 됩니다.

이번 제도는 피해자의 권리관계와 상황에 따라 두 가지 방식으로 집행됩니다.

• 1. 일반 전세사기 피해자 (최소지원금 방식): 경매 또는 공매가 끝난 후 배당금 등으로 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때, 그 부족분을 지원받는 '임차보증금 최소보장제'가 적용됩니다.
• 2. 신탁사기 등 무권계약자 (선지급-후정산 방식): 신탁사기 등 무권계약자는 경·공매 등이 모두 끝나기 전이라도 '선지급금'을 먼저 지급받고, 추후 회수 금액을 반영해 정산합니다.

내가 돌려받을 금액은 얼마? 보증금 3분의 1 최소보장 계산 공식

피해 임차인 입장에서 가장 중요한 것은 실제 수령 금액입니다. 기본 원칙은 '어떤 방식으로든 최소한 원 보증금의 3분의 1은 보장한다'는 점입니다. 시행령 개정안에 따른 구체적인 산정 공식은 다음과 같습니다.

1. 최소지원금 산정식 (일반 피해자)

최소지원금 = 최소보장금(보증금의 1/3) - 피해회복금액

※ 피해회복금액 합산 항목:

• 「주택임대차보호법」상 대항력·우선변제권으로 배당받은 금액
• 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액
• 경매차익 및 임대료 지원액 (경매차익: LH 등 공공주택사업자가 피해주택을 매입할 때 생기는 차액인 '감정가 - 낙찰가')

2. 선지급금 산정식 (신탁사기 등 무권계약자)

선지급금 = 최소보장금(보증금의 1/3) - 기존 회복액

※ 기존 회복액: 임차보증금반환채권 변제금액 + 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등 (선지급 후 추가 회수액이 발생하면 이를 반영해 최종 정산합니다.)

국토교통부 공식 예시 대입

국토부 예시 1 (최소지원금)

• 조건: 보증금 1억 5,000만원, 경매 배당 2,000만원(0.2억원), 경매차익 1,000만원(0.1억원), 그 외 회복금 없음
• 최소보장금: 1억 5,000만원의 3분의 1 = 5,000만원(0.5억원)
• 기존 회복액: 배당 2,000만원 + 경매차익 1,000만원 = 3,000만원(0.3억원)
• 지급액: 부족분 2,000만원(0.2억원)을 최소지원금으로 지급받아 총 5,000만원 회복

국토부 예시 2 (선지급금)

• 조건: 보증금 1억 5,000만원인 신탁사기 무권계약자, 임대료 지원액 1,000만원(0.1억원) 기지급
• 최소보장금: 1억 5,000만원의 3분의 1 = 5,000만원(0.5억원)
• 기지급액: 1,000만원(0.1억원)
• 지급액: 부족분 4,000만원(0.4억원)을 선지급금으로 먼저 지급받아 총 5,000만원 회복

한눈에 보는 최소지원금 vs 선지급금 비교

구분	최소지원금	선지급금
지원 대상	전세사기피해자	신탁사기 등 무권계약자
신청 시기	매입 요청 시 경매차익 산정 후 / 그 외 처분 종료 후	LH 매입 완료 전 또는 피해주택 처분 완료 전까지
기준 금액	임차보증금의 3분의 1 (최소보장금)	임차보증금의 3분의 1 (최소보장금)
차감 항목	배당금 + 반환채권 변제액 + 경매차익·임대료 지원액	반환채권 변제액 + 선지급 전 임대료 지원액 등
위탁 기관	한국토지주택공사(LH)	한국토지주택공사(LH)

지금 바로 챙겨야 할 신청 시기와 필수 제출 서류 목록

지급과 정산 실무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁되어 처리됩니다. 정해진 신청 시기와 필수 서류를 사전에 꼼꼼히 구비해 두어야 신속한 지급이 가능합니다.

1. 신청 시기

• 최소지원금: 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤에 신청하며, 그 외에는 피해주택 처분 절차가 모두 끝난 뒤 신청합니다.
• 선지급금: LH 매입 완료 전 또는 피해주택 처분 완료 전까지 신청해야 합니다.

2. 제출 서류 목록

• 전세사기피해자 결정문
• 임대차계약서 사본
• 주민등록표 초본
• 피해주택 등기사항전부증명서
• 배당표 또는 배분계산서
• 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등

※ 질병이나 해외체류 등으로 직접 신청하기 어려운 경우에는 대리인을 선임해 신청할 수 있습니다.

심사 기간과 결정 통지, 이의신청 방법은?

LH가 신청을 받아 지급 여부와 금액을 결정합니다.

• 결정 통지: LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지합니다. 부득이한 사유가 있는 경우 30일 이내 범위에서 한 차례 연장될 수 있습니다.
• 이의신청: 결정 통지 내용에 이의가 있는 경우, 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 제기할 수 있습니다.

돈을 나중에 돌려받았다면? 반납 의무 및 최대 3,000만원 과태료

⚠️ 반납 의무 및 위반 제재

지원금을 받은 이후 보증금을 추가로 회수하는 등 반납 사유가 생기면 반드시 신고하고 지원금을 반납해야 합니다.

만약 정해진 기간 내에 반납하지 않는 등 법령을 위반할 경우, 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원의 과태료가 부과되므로 사후 변제 내역을 철저히 확인하셔야 합니다.

피해주택 매입 활성화 및 추가 지원 방안

공공주택사업자가 경·공매로 피해주택을 매입하면서 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우, 해당 비용을 취득비용에 포함하도록 해 매입을 촉진합니다. 또한 피해자 등이 설립한 협동조합이 주식 50% 이상을 소유한 부동산투자회사에는 지방정부가 행정적·재정적 지원을 제공할 수 있도록 했습니다.

소관 부서는 국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과이며, 2026년 11월 13일 시행일에 맞춰 서류를 미리 점검해 두시기 바랍니다.

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출처 URL: https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156784399